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中國酒店業(yè)已經(jīng)開始進入存量時代，酒店業(yè)需要重視存量資產(chǎn)的改造更新。根據(jù)酒店報告的數(shù)據(jù)顯示，從20世紀50年代至今每10年高端酒店客房新增數(shù)量呈遞增的發(fā)展態(tài)勢?？梢钥吹綇?981年至1990年的10年，即改革開放后，新增客房數(shù)量開始起飛；進入21世紀，客房新增數(shù)字進入快車道，特別是201年至2020年的十年，新增客房數(shù)達44萬間。2001年至2010年，中國新增高端酒店客房數(shù)量是26萬間，目前這些酒店已到了需更新的年齡。通過測算，這些酒店中尚未進行改造的客房為76%，約20萬間，其中12萬間為獨立運營，具有重新定位的需求。

1.存量酒店的癥結

目前酒店存量資產(chǎn)基本都面臨一些共同的問題和挑戰(zhàn)，比如客房面積較??；窗戶小采光差；地漏通暢性差甚至堵塞；管道井位置不合理；管道整體老化；暗房；衛(wèi)浴間和客房多為完全隔斷，使原本就不大的客房顯得更??；房門、客房間墻體隔音效果差，大堂公區(qū)面積過大利用率低；缺少停車位；電梯并非可達所有樓層；會議空間、餐位數(shù)量和客房數(shù)配比不合理等。還有一些小問題但影響較大，比如淋浴門下端和地面間空隙不夠，推開淋浴間門時會拉扯地巾等。所以酒店改造時，最低要求就是要將之前未滿足客人基本訴求的問題予以解決。

其中涉及內(nèi)容都是“一票否決”性質(zhì)的，即如果酒店滿足不了客人的基本訴求，則將永遠失去自己的客人。具體包含：高質(zhì)量的隔音、順暢的WiFi、舒適的床墊和多選擇的枕頭、充足水壓的淋雨花灑、營養(yǎng)豐富的健康早餐等。酒店需要打造舒適的環(huán)境給予客人在視覺、聽覺、嗅覺、味覺、體感方面良好的體驗。

2.酒店存量資產(chǎn)改造重點

目前酒店業(yè)存量資產(chǎn)改造中有一個誤區(qū)，認為改造的主要任務即擴大客房面積，其實客房改造中傷筋動骨增面積并非首選。悅榕莊酒店在客房改造時，特別是一線城市黃金地段的酒店項目，選擇盡量少動結構。如果客房面積達到25平方米，原則上都無需做大的改動。如果是20平方米以下，也許需要考慮動結構，但小面積客房仍然可以通過衛(wèi)浴和客房一體化、簡潔通透性的設計、明亮的色調(diào)、溫馨高雅的裝飾等手段來彌補客房面積小的短板。

衛(wèi)浴間的通透性和客房的一體化將會是一個非常重要的“增面積”手法。每間客房均攤面積要合理。紐約高端酒店1938年至今180年的數(shù)據(jù)標注酒店的每間房均攤面積的均值為56平方米，即酒店總建筑面積除以客房數(shù)。再來看中國的情況，悅榕莊酒店做調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，中國的五星級酒店，特別是近幾年開業(yè)的，每間客房均攤面積平均數(shù)是161平方米，幾乎是56平方米的三倍。但中國五星級酒店的客房單價能做到紐約的三倍嗎？顯然不可能，目前連客房單價都趕不上。

國外一些迷你房間的打造案例也值得我們學習，比如新加坡的一些酒店其中面積只有16平方米的客房也放了兩米寬的大床，上面再橫放一個小床，這么小小的空間也完全能夠接待親子客群。因此國內(nèi)一線城市存量資產(chǎn)酒店的部分客房面積在25平方米甚至以下，沒必要一定二改一，完全可以把這些酒店客房通過高效的規(guī)劃，包括色調(diào)、氛圍、設計感打造得更有吸引力。

3.悅榕莊酒店改造概念

悅榕莊酒店針對酒店中條件較差的客房，改造中選擇規(guī)劃一定比例的長租房，比如暗房，可將其作為儲存空間和隔壁客房打通后使用。針對實在無法改變的暗房，就考慮打造成對采光要求較低的電影、音樂主題房，實現(xiàn)效益的最大化。

悅榕莊酒店也提出一個“時空”的概念，即結合客人所處的某個空間，把其所花的時間也考慮進去，從時間和空間考慮其有效性。例如，客戶在大堂所花的時間一般不會超過15分鐘，而在客房至少會度過8個小時，甚至更長時間。因此在打造酒店空間時，要注重空間的有效利用和動線規(guī)劃，讓酒店每一立方米的空間、每一秒鐘都能夠發(fā)揮作用并產(chǎn)生效益。比如大堂公區(qū)面積改造，可在原基本是單純空間的大堂，通過改造植入咖啡屋、婚慶展示廳等互動多用途空間，讓大堂充分發(fā)揮帶來人流的作用。在改造的過程中，讓重新面世的酒店不光硬件品質(zhì)大幅提升，同時也更符合可持續(xù)發(fā)展理念。悅榕莊酒店已經(jīng)廣泛地實施能源、水資源環(huán)境策略，以減少碳足跡。

綜上，即一定要把酒店的硬件做軟，把軟件做硬，這才是提升酒店運營的王道和重點。