11月27日，2013觀點商業(yè)年會在廣州舉行，作為觀點地產(chǎn)新媒體主辦的首屆商業(yè)年會，有超過200家發(fā)展商、
零售商、品牌商、專業(yè)機構(gòu)出席，參會嘉賓人數(shù)超過350人。融道中國執(zhí)行總裁鄭展先生受邀參加了本次大會并從不一樣的角度分享了《商業(yè)地產(chǎn)的未來是“玩”出來的》……以下是鄭總的演講實錄：
融道中國執(zhí)行總裁鄭展：“商業(yè)地產(chǎn)的未來是玩出來的”
主持人：謝謝曾顏先生的演講，下面請出本環(huán)節(jié)第二位嘉賓，有請：融道中國執(zhí)行總裁鄭展先生鄭展先生的演講題目是：消費文化中的細分定位策略。有請鄭展先生!
鄭展：非常有幸參加觀點2013的商業(yè)年會，我的主題變了一下，是今天早上臨時寫的，文字性的東西比較多，我也認為我的這一部分干的東西比較多。
從我的角度來看商業(yè)地產(chǎn)的未來，我認為商業(yè)地產(chǎn)的未來是“玩”出來的。為什么是“玩”出來的呢?我先介紹一下我，鄭展，“正”是我做人的標準，“展”是我做事的追求，這也是父母賜予的。看一下我們企業(yè)，融道中國是2004年成立的，做得比較多的是商業(yè)品牌的工作，包括兒童的培訓工作，從2007年開始大部分的業(yè)務轉(zhuǎn)向兒童的體驗館，我們也是中國第一家做兒童體驗館的公司，到現(xiàn)在我們自己投資和委托經(jīng)管的項目是23個。我們現(xiàn)在有三個品牌，一個是“成長灣”，這是我們的新品牌，是一個高端品牌，這是一個美國范的體驗品牌。還有一個是叫我的奧林匹克，是在鳥巢里面的兒童體驗館，一共有2萬方。還有一個是I do夢想城，它是我們的精品店，面積大概是3000-5000平米左右。融道中國從兒童職業(yè)體驗館存在的時候，他就開始做這個業(yè)務，應該說在這個行業(yè)里面，每一次大的事件都有融道的參與，包括這個行業(yè)一共舉辦了4次的論壇，都是融道來召集行業(yè)內(nèi)的人士舉辦的，這個行業(yè)每年的研究報告、數(shù)據(jù)、商業(yè)模式、運營模式、研發(fā)模式，這個基本上都是我們公司來發(fā)表的，包括這個行業(yè)唯一的一本書也是融道來出的。
融道中國執(zhí)行總裁鄭展：“商業(yè)地產(chǎn)的未來是玩出來的”
我們始終在做第一，首先我們是第一家引進兒童職業(yè)體驗館，我們從2007年開始做，我們的數(shù)量是最多的，我們占的市場份額是第二名的4倍。我們的人數(shù)也是最多的。我們從2007年開始兒童職業(yè)體驗館開始，我所負責的這個板塊已經(jīng)開始裂變，現(xiàn)在已經(jīng)裂變成三個大的板塊，一個是以兒童職業(yè)體驗為主的商業(yè)和衍生品部分，第二個是兒童主題公園的部分，包括一部分的兒童商業(yè)，第三個部分是我們今年剛剛成立的公司，位于重慶，是中國首家兒童產(chǎn)業(yè)城，它一共有2988畝地。大家可能會質(zhì)疑說，你們拿的這些地可能是在郊區(qū)，其實我們這個項目就在重慶九龍坡區(qū)的主城。
我今天從兒童產(chǎn)業(yè)的機遇或者是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機遇出發(fā)。首先看這幾個數(shù)據(jù)：
第一，中國現(xiàn)在正在經(jīng)歷第四波嬰兒潮，這個第四波嬰兒潮怎么界定呢?應該是從2007年開始起，那個時候的小孩子出生比例非常高，80后已經(jīng)進入了一個生育高峰。什么時間結(jié)束呢?應該是在2028年結(jié)束，也就是說從0歲出生，他要成長14年時間，0歲出生率最高的是在什么時間點呢?應該是在2015年，這是第一個大的行業(yè)的背景?，F(xiàn)在0—14歲的兒童比例已經(jīng)占到總?cè)丝诘?8.6%。
第二，十八屆三中全會剛剛放開了單獨二胎的政策。2013年單獨二胎的育齡婦女是1200萬，有人預言說大概3年左右的時間，0歲兒童的比例激增800萬，我覺得可能還不止。有些人符合單獨二胎的政策他在生，有些人不符合，他可能生的比例也很高。
第三，是兒童消費市場規(guī)模超2萬億。這個有幾個數(shù)據(jù)來證明，中國目前為止已經(jīng)有31家兒童上市的企業(yè)，這31家?guī)缀醵际窃趮雰撼睍r期產(chǎn)生的，還有一個，2007年的時候，兒童占家庭總支出的比例大概是26%，去年我們看數(shù)據(jù)，它已經(jīng)超過了33%，也就是說兒童占家庭支出的結(jié)構(gòu)，這個比例是非?？鋸埖?，大家也可以想象一下，前幾年兒童的業(yè)態(tài)幾乎很少進購物中心，因為它的評效、承租性都不是很好，現(xiàn)在看兒童的產(chǎn)業(yè)、兒童的業(yè)態(tài)全部都進入到購物中心里面了。
我們的項目大部分在購物中心里面，我們接觸商業(yè)地產(chǎn)很多年，每年也會看一兩個物業(yè)。我們也總結(jié)了一下，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)，我們認為的一些問題和存在的機遇。第一是電商沖擊，這個大家都講得很多了，我覺得電商沖擊帶來的是業(yè)態(tài)的演變。第二個是家庭群體成為重度消費群體。我們這兩年每年都在做這樣的市調(diào)，我們也看了一下其它的咨詢公司的報告。一線跟二線城市我們手里的數(shù)據(jù)是這樣的，家庭群體（兩口之家）逛商場的比例不到30%，而三口之家占到了47%，占到總?cè)巳旱囊话?，這是很夸張的。再有一個，商業(yè)地產(chǎn)超量，我不知道它會不會成為將來商業(yè)地產(chǎn)的一個死結(jié)，它的數(shù)量在超量，體量也在超量，我覺得未來會帶來非常惡劣的同質(zhì)化競爭。開發(fā)商在前一段地產(chǎn)開發(fā)，住宅這一部分財務已經(jīng)平衡了，甚至有的已經(jīng)盈利了，購物中心這一塊他可能作為一個附屬，這時候他可以盈利，也可以不盈利，這樣的話，未來可能會出現(xiàn)大量的商業(yè)地產(chǎn)關(guān)門的情況，所以我們也很擔心，我們在選商業(yè)地產(chǎn)的時候，我們也看地段、硬件、停車位等等，我們也看它的定位，它的定位是否足夠清晰，同時他的運營條件是否夠充分。
融道中國執(zhí)行總裁鄭展：“商業(yè)地產(chǎn)的未來是玩出來的”
從我們的角度來講，如何把現(xiàn)有的購物中心變好?變好的前提就是看現(xiàn)在的需求，從我自己本身的需求來講就是，玩已經(jīng)成為一個強需求，如果能把玩的問題解決好，那么體驗式消費的商業(yè)就形成了。
我今天所有的話題都圍繞著玩來做，首先看看兒童節(jié)怎么玩，我叫三個玩，一個是玩真的，玩真實的角色、任務及環(huán)境，第二個是玩腔調(diào)，玩是要有腔調(diào)的，沒有腔調(diào)是沒有意思的。玩什么腔調(diào)?玩范兒，我們叫玩范兒。第三個是玩攻略，人什么時間最認真?其實玩的時候是最認真的，那么玩就一定要有攻略，沒有攻略的玩是不可持續(xù)的。
我們來分解一下，看看我們現(xiàn)在的體驗館獨特的體驗方式，舉個例子，這個地方發(fā)生火災了，體驗館里會有人報警，說這個地方發(fā)生火災了，然后消防員接警，警察出警，把封鎖線拉上，疏散群眾，然后是消防員救火，然后拉響警報。然后是醫(yī)生抬著擔架去救人，之后是電視臺的人去報道這個地方發(fā)生了火災，可能是什么原因發(fā)生的，可能有人縱火或者什么其它的原因，這個地方正在搶救，傷亡人數(shù)怎么樣，再往下依此類推，我們現(xiàn)在的體驗館都是這樣做的，它是一個真實事件的虛擬化的體驗，這是我們叫玩真的。
第二個是玩腔調(diào)。玩腔調(diào)怎么玩呢?我們有一個成長灣，它的英文名字叫UP.1。它是一個美國范的兒童職業(yè)體驗館。為什么是美國范的呢?我們知道現(xiàn)在的兒童體驗館也有一定的同質(zhì)化，他們的品牌形象、品牌訴求和定位都有些模糊，所以我們通過一系列的調(diào)研，鎖定了這樣一個美國范的兒童職業(yè)體驗館。玩腔調(diào)，這些里面都有哪些腔調(diào)呢?有非常多的腔調(diào)，我們的場景都是美國范的，進去以后就像進了一個美國城一樣，我們的道具、任務、雕塑小品，包括我們的雙語環(huán)境、主題曲，都是非常美國化的，包括我們的吉祥物，大家一看就是非常美國范的概念，包括我們的場館，都是非常美國范的。
第三個是玩攻略?？赡苡行┤藢w驗城不太了解，我們現(xiàn)在做了一些調(diào)研，就是基于開館一年以上的場館做的調(diào)研，一年以上的場館，有將近30%的玩家都已經(jīng)是職業(yè)玩家，他們都已經(jīng)開始研究攻略了，這個攻略是什么概念?比如說每次挑選什么樣的職業(yè)，做什么樣的任務，每次積什么樣的分值，還有接下來有什么樣的大型的任務和活動，我們這里面，我們把它稱之為成長認證系統(tǒng)。成長認證系統(tǒng)是個什么概念呢?就是把所有的職業(yè)對應兒童的相關(guān)的社會化的能力，這些能力包含溝通能力、表達能力、應急避險能力、自信能力、勇氣能力等等，包括愛的回報能力。我們針對這些部分，分散到每一個職業(yè)當中去，當小孩子體驗了某一個職業(yè)或某幾個職業(yè)之后，他就積累了一個能力，這樣他下次再來玩的時候，他的職位，他所得到的虛擬貨幣的工資，包括他的稱號，每次都不一樣，而且他每次所要擔當任務的角色跟要在這個任務角色中所要達成的目標都是不一樣的，從我們的角度來講叫成長任務系統(tǒng)，當然它也是有一套非常強大的系統(tǒng)在支撐它來實現(xiàn)的。
融道中國執(zhí)行總裁鄭展：“商業(yè)地產(chǎn)的未來是玩出來的”
那么我們看看我們的兒童產(chǎn)業(yè)城該怎么玩。兒童產(chǎn)業(yè)城分了四個大的板塊，簡單來講，我們叫做線上、線下、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)，我們這個兒童產(chǎn)業(yè)城有1300畝的主題公園，我們要打造的不是重游藝的體驗公園，我們是重體驗為主，大型的游藝設備為輔的主題公園，我們線下有一個大型的主題公園，我們要在線上建一個兒童虛擬的游戲社區(qū)，當我線上有什么，線下就有什么，當我線上、線下互動的時候，我的粘性就非常強了，另外我的消費半徑也拉長了，再一個，當我的會員系統(tǒng)、積分系統(tǒng)打通之后，我線上就可以集聚巨大的人氣，再加上把全國的體驗館的數(shù)據(jù)融合在一起，這就可以形成一個巨大的線上的兒童游戲的社區(qū)，當然我們前期都是推的比較益智的游戲社區(qū)。這樣相當于我的主題公園是一個人流發(fā)動機的作用，同時我的線下還有一個兒童商品貿(mào)易城，線下有30多萬方的兒童商品貿(mào)易城，同時我在線上可以做一個B2C的商店，這樣它不僅做重慶和西南的生意，它可以做全國的生意，這里面我只需要做好我的呼叫中心和支付系統(tǒng)。當我有了巨大的人流和消費市場的時候，我整個產(chǎn)業(yè)城就盤活了。這樣我的生態(tài)鏈的閉合狀態(tài)就形成了，這也是目前為止我們認為兒童產(chǎn)業(yè)做到這個層面是很大的一件事情。
我們通過各種各樣的方式，把玩的理念、玩的精髓打造出來。最后預祝各位商業(yè)地產(chǎn)越玩越遠，謝謝大家。
