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在蜜逗奶茶店業(yè)態(tài)的選址要求中，它們的共性是什么呢？它們的共性是：蜜逗奶茶店選址5A法則。

一、店址是蜜逗奶茶店現(xiàn)代零售的核心競爭力

蜜逗奶茶店現(xiàn)代零售的生命力，源于店家對消費(fèi)者需求的滿足。

早期，消費(fèi)者對零售店家的需求是：能買到需要的奶茶產(chǎn)品。店家要滿足這一需求，主要是依賴自身擁有的奶茶產(chǎn)品經(jīng)營技術(shù)，其中包括對奶茶產(chǎn)品種類、奶茶產(chǎn)品質(zhì)量、奶茶產(chǎn)品價(jià)格等要素的管理。

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮，店家的數(shù)量不斷增多，消費(fèi)者對店家的選擇機(jī)會(huì)也就相應(yīng)增多了。同時(shí)，隨著人們生活節(jié)奏的不斷加快，時(shí)間的價(jià)值也在提升，促使消費(fèi)者對零售店家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買到奶茶產(chǎn)品，而是逐漸上升為要能盡可能便利地買到奶茶產(chǎn)品，增加了對購物便利性的需求。要滿足這一需求，除了奶茶產(chǎn)品經(jīng)營技術(shù)的作用外，主要是依賴店家的選址技術(shù)。

可以說，奶茶產(chǎn)品經(jīng)營技術(shù)和店鋪選址技術(shù)構(gòu)成了蜜逗奶茶店現(xiàn)代零售競爭力的兩大支柱。

對于奶茶產(chǎn)品經(jīng)營技術(shù)，由于其早已被店家普遍重視而得以不斷改善和提升。時(shí)至今日，隨著各店家的學(xué)習(xí)能力和復(fù)制能力的加強(qiáng)，隨著人員的流動(dòng)，奶茶產(chǎn)品經(jīng)營技術(shù)已經(jīng)和奶茶產(chǎn)品本身一樣具有了極強(qiáng)的流動(dòng)性。昨天你有的新奶茶產(chǎn)品，可能今天我就也有了；今天我采用的銷售新策略，可能明天他就也采用了。不同店家之間在奶茶產(chǎn)品及奶茶產(chǎn)品經(jīng)營技術(shù)上幾乎已是無秘密可言，相互的差異日漸縮小，蜜逗奶茶店競爭愈演愈烈。

面對激烈的競爭，店家滿足消費(fèi)者便利需求的能力，將會(huì)愈來愈成為店家保持常勝的核心競爭力，這種核心競爭力集中體現(xiàn)于店家運(yùn)用店鋪選址技術(shù)正確選擇出的店址。因?yàn)榈曛肥敲鄱?u>奶茶店經(jīng)營的基礎(chǔ)平臺，是難以改變的實(shí)體，是無法克隆的資源。對于一家已建成的店鋪，要對其硬件進(jìn)行任何改造都會(huì)付出代價(jià)，更不必說要想改變店鋪所在的位置了。由于受地理、環(huán)境、人文等多種因素的綜合影響，任一處店址都不會(huì)是完全一樣的。當(dāng)一個(gè)店家先機(jī)占有了一處位置很好的店址并取得經(jīng)營成功后，盡管其他店家可以全套模仿它的奶茶產(chǎn)品和技術(shù)，甚至可以挖走它的人員，幾乎所有資源都可能被共享，但唯一做不到的是無法得到完全相同的店址。

二、便利性是零售蜜逗奶茶店店址的第一特性

蜜逗奶茶店經(jīng)營的店鋪發(fā)展，已經(jīng)逐漸形成一門新的獨(dú)特的邊緣性學(xué)科，它涉及了蜜逗奶茶店?duì)I運(yùn)、法律、財(cái)務(wù)、工程、信息管理、公共關(guān)系和項(xiàng)目管理等多個(gè)學(xué)科領(lǐng)域的專業(yè)知識?？茖W(xué)地運(yùn)用店鋪選址技術(shù)選擇蜜逗奶茶店店址，則是店鋪發(fā)展工作的首要內(nèi)容。

店鋪選址技術(shù)自身包含了諸多具體內(nèi)容，選址的操作過程中也會(huì)面臨各種不同的實(shí)際情況。如何在各種因素交錯(cuò)之中把握稍縱即逝的機(jī)會(huì)呢？常言道：“萬變不離其宗”。只要抓住蜜逗奶茶店選址的宗質(zhì)和基本屬性，就能夠在眾多各有千秋的蜜逗奶茶店設(shè)施項(xiàng)目中，駕輕就熟，合理取舍，高效率、高質(zhì)量地選出滿意的店址。

零售蜜逗奶茶店店鋪選址的宗旨是：為消費(fèi)者選擇便利。

購物是否便利，往往是消費(fèi)者選擇店家的重要因素，特別是當(dāng)各店家的奶茶產(chǎn)品及其質(zhì)量、價(jià)格趨于近似的情況下，便利與否幾乎起到了決定性的作用。因此在選址中，一切都要立足于消費(fèi)者的立場，著眼于能否使消費(fèi)者在購物中感到便利。消費(fèi)者購物的便利性已經(jīng)成為零售蜜逗奶茶店店址的第一特性，也是衡量店址優(yōu)劣的首要標(biāo)準(zhǔn)。

消費(fèi)者對購物便利性的訴求是貫穿于購物全過程的。這個(gè)全過程并不僅僅是從消費(fèi)者進(jìn)入店鋪開始，而是從消費(fèi)者的出發(fā)地（多為居住地或工作地）開始的。為確保選出的店址能最大限度地滿足消費(fèi)者購物的便利性需求，通常可將購物全程分解為串聯(lián)的五個(gè)階段，依次進(jìn)行分析，設(shè)身處地找出消費(fèi)者在每個(gè)階段相應(yīng)的便利性需求，并分別確定出為滿足這些需求所應(yīng)達(dá)到的條件及其標(biāo)準(zhǔn)，這些就構(gòu)成了零售蜜逗奶茶店店鋪選址的基本法則――便利法則。

三、5A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心

5A法則即“便利法則”?！癆”是Advantage（便利）圖行天下的英文字頭，由于便利法則的基本內(nèi)容包含了五個(gè)層次的便利，所以便利法則也稱為“5A法則”。

5A法則主要應(yīng)用于針對某個(gè)城市或區(qū)域，為零售商業(yè)選址所進(jìn)行的工作。

5A法則的基本理念是：以消費(fèi)者為本，為消費(fèi)者購物提供全程便利。以消費(fèi)者為本，就要站在消費(fèi)者的立場為消費(fèi)者著想，明確選址工作是“為何做？”；提供全程便利，就要對消費(fèi)者購物的全程進(jìn)行分析研究，明確選址工作該“如何做？”。

5A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心，它主要涉及了五個(gè)方面的內(nèi)容：1、交通便利；2、確認(rèn)便利；3、趨近便利；4、進(jìn)出便利；5、選購便利。圍繞這五方面的內(nèi)容，以購物便利性為主線，5A法則囊括了店鋪選址工作中的各個(gè)主要環(huán)節(jié)，為確定店址的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)提供了依據(jù)。

交通便利――是指讓預(yù)期數(shù)量的消費(fèi)者能便利地從其出發(fā)地到達(dá)店鋪所在的地域。對交通便利性的研究，是以店家對消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)的，這個(gè)預(yù)期數(shù)量又源自店家對周邊人口分布及其消費(fèi)水平的調(diào)查分析。不同店家在同一地區(qū)、或同一店家在不同地區(qū)，對消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量都可能會(huì)有所差異。對于大型零售店家而言，目前對有效商圈常住人口的預(yù)期數(shù)量一般不會(huì)少于20萬人。交通便利性主要涉及了消費(fèi)者對交通時(shí)耗的便利需求，并由此引伸出消費(fèi)者對不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障礙因素對便利性的影響。其中包括：

交通時(shí)耗：針對專營店，單程10分鐘內(nèi)―滿意，15分鐘內(nèi)―可以，20分鐘―勉強(qiáng)。

交通方式：自駕車、出租車（的士）、公交車（巴士）、自行車、步行。

交通道路：主干路、主路、支路、環(huán)路、快速路、高架路、高速路、單行路、步行街。

自然障礙：鐵路、河流、封閉路、城墻、丘陵、廠（院）區(qū)、公園。

確認(rèn)便利――是指讓消費(fèi)者能便利地找到目標(biāo)店鋪。即使是已被消費(fèi)者熟悉的店鋪，由于其周邊社區(qū)、道路和其它相鄰建筑物的發(fā)展變化，也會(huì)不可避免地讓人一時(shí)“難找”甚至“找不到”。特別對于自駕車的消費(fèi)者而言，在行駛中尋找想去的目標(biāo)店鋪會(huì)更困難，店家為此需要增強(qiáng)商場建筑物的可視性。而且，加強(qiáng)確認(rèn)的便利性還會(huì)增加消費(fèi)者即興購物的可能性。

主要措施為：

遠(yuǎn)距離確認(rèn)：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。

中距離確認(rèn)：200米外，建筑臨主路，建筑臨街長度至少60米以上，外墻大型店標(biāo)，無遮擋（樹、其它大型標(biāo)牌等），周邊開闊。

近距離確認(rèn)：50米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。

趨近便利――是指讓消費(fèi)者能便利地靠近到店鋪門前。不同交通方式有不同的趨近便利性需求：

對于自駕車、出租車、自行車：需有對應(yīng)于來向不同車輛的道路出入口、允許車輛倒頭的路口、無路障、無綠化隔離帶；

對于公交車：需有若干條公交線路的車站點(diǎn)距離商場不超過200米，其每日的運(yùn)營時(shí)間不少于店鋪的營業(yè)時(shí)間；

對于步行者：需有跨越公路的人行天橋或過街人行道。

進(jìn)出便利――是指讓消費(fèi)者能便利地進(jìn)出商場?？紤]的主要因素包括：

店鋪入口，設(shè)有自動(dòng)門；

門口外的臺階盡可能少且不宜超過4級，防滑；

門口外有較大的雨棚，門口處有充足的照明；

停車場應(yīng)靠近店鋪入口，購物小推車可到達(dá)每個(gè)車位；

有出租車上下乘客的場地及出租車排隊(duì)候客的場地；

有自行車存車場地。可將兩輪機(jī)動(dòng)車停車位與自行車存車場地相鄰。

購物便利――是指讓消費(fèi)者能便利地在商場內(nèi)辨認(rèn)、選擇、拿取、攜帶所需奶茶產(chǎn)品以及結(jié)算付款。為此，需要將選址技術(shù)與奶茶產(chǎn)品經(jīng)營技術(shù)高度統(tǒng)一和匹配。前者通過選擇或設(shè)定相關(guān)goodfeel的建筑條件滿足店鋪硬件方面的需求，后者通過提供經(jīng)營服務(wù)滿足店鋪軟件方面的需求。通常，根據(jù)顧客的便利性需求和奶茶產(chǎn)品經(jīng)營技術(shù)的需求，店鋪對建筑條件的相關(guān)要求為：

適宜的奶茶產(chǎn)品展放空間，滿足奶茶產(chǎn)品對展放空間的要求；

適宜的通道，便于推購物車的顧客通行；

適宜的樓層，首層為佳，盡可能避免跨層；

適宜的收銀區(qū)域和適量的收銀臺；

充足的照明，應(yīng)有適當(dāng)?shù)妮o助照明；

舒適的空調(diào)，通常夏季室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度26攝氏度，冬季室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度17攝氏度；

小推車及其存放區(qū)；

服務(wù)臺及存包處；

另外，除了滿足消費(fèi)者的五種便利需求，選址中還需要注意滿足店家自身在經(jīng)營管理中對店址的便利性要求。例如貨運(yùn)通道、專用卸貨區(qū)、庫房等等，這些是消費(fèi)者便利需求之外的店家內(nèi)部的便利性需求。

綜上所述可知：5A法則，即“便利法則”是零售商業(yè)選址的基本準(zhǔn)則?？梢哉f，店家選址就是在選便利，店家競爭也將會(huì)更多的是對店址便利性的競爭。

對于進(jìn)口食品專營店而言，當(dāng)你掌握了以上所述的5A法則后，或許對你開店?duì)I業(yè)很有幫助。當(dāng)你熟練運(yùn)用了5A法則后，面對千差萬別的商業(yè)設(shè)施還會(huì)無從下手嗎？還會(huì)擔(dān)心自己選的店址能否滿足經(jīng)營需求嗎？我相信，你必將成為行動(dòng)最快、效率最高的選址高手。