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房地產(chǎn)新常態(tài)特征解讀，把握發(fā)展總體方向

第一，市場形態(tài)逐步從增量為主轉(zhuǎn)向增量與存量同時發(fā)展，并重出現(xiàn)的情況。

在北、上、廣、深等大城市，目前存量房交易都已出現(xiàn)了新建商品房交易。以北京為例，今年前10個月，二手房住房成交16.2萬套，到了62.3%，新建住房成交9.8萬套，占37.7%，這意味著住房結(jié)構(gòu)在發(fā)生一些變化。

第二，產(chǎn)品形態(tài)逐步從住房為主轉(zhuǎn)向住房與跨界地產(chǎn)并重。

一些三四線城市住房供應(yīng)出現(xiàn)了相對的階段性過剩，不少開發(fā)企業(yè)將發(fā)展重點逐步轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)、健康養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

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第三，城市間、區(qū)域間市場分化明顯。

北、上、廣、深和東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，個別西部地區(qū)的區(qū)域中心城市成為外來人口的集中流入地，住房需求依舊旺盛，供求矛盾相對緊張。所以，像北、上、 廣、深是要增加住房土地供應(yīng)，增加住房總量的特征。一些三四線中小城市，特別是吸納就業(yè)、人口聚集等功能較弱化的城市，住房需求增長有限，近年來出現(xiàn)了一 定程度的供大于求、庫存增加等特點。

第四，居民消費觀念逐步從購買住房向租賃住房并舉轉(zhuǎn)變。

2010年，我國城市居民家庭通過市場租房居住的比例占23%，到了2014年，這個數(shù)字有了很大的變化，2014年，通過市場租賃解決居住的總?cè)丝谶_(dá)到1億人以上。

第五，行業(yè)利潤率逐步從較高水平向各行業(yè)平均水平回歸。

過 去房地產(chǎn)行業(yè)給人的印象是利潤大、不差錢，很多項目、很多企業(yè)的毛利率都在30%以上，很多其他行業(yè)的企業(yè)紛紛放下本業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。但目前階段，很多 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的毛利率都降到了20%以下，凈利潤率下降到10%左右，甚至更低水平，我們認(rèn)為這是行業(yè)利潤的正?；貧w。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新常態(tài)下怎么辦?對廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言：

首先，應(yīng)制定正確的轉(zhuǎn)型升級發(fā)展戰(zhàn)略。 比如說過去堅守住宅開發(fā)，現(xiàn)在要謀劃向跨界地產(chǎn)發(fā)展，并充分利用互聯(lián)網(wǎng)延長產(chǎn)業(yè)鏈條等等，這些都需要企業(yè)根據(jù)發(fā)展的實際情況量身定制，轉(zhuǎn)型升級越早越主 動。當(dāng)然，在具體戰(zhàn)術(shù)上也要靈活，比如在庫存高的地區(qū)是否還要死守價格?是否應(yīng)該對接“三個一億人”的住房需求，適當(dāng)調(diào)整價格策略。

其次，努力改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)， 不斷提升品質(zhì)，更好地滿足消費者的居住需求。任何一個市場，哪怕是產(chǎn)品供應(yīng)相對飽和的市場，都有發(fā)展得好的企業(yè)，也有好的產(chǎn)品。當(dāng)前中央要求加快推進(jìn)供給 側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，一方面會加大政策環(huán)境的營造，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造新動力。同時，就房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給同樣也存在結(jié)構(gòu)性改革的問題。過去依靠單一的產(chǎn)品，“一招 鮮”的招數(shù)已經(jīng)過時，必須下大力氣改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更好地適應(yīng)市場的新需求。

最后，要著力打造百年房企。品牌是企業(yè)成功的推動力，是企業(yè)生存與發(fā)展的生命線，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增強(qiáng)品牌意識，實施品牌戰(zhàn)略，努力打造百年企業(yè)。